Điều kiện, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2020

1. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư

1.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng dự án

Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 48 của Luật đầu tư 2020; Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã có quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; Dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cần hoàn thành xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ đã được ghi trong dự án đã được phê duyệt; Dự án không gặp tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không tồn tại quyết định thu hồi dự án hoặc thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt; Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; Dự án được sử dụng đất trong thời hạn quy định.

1.2. Bên nhận chuyển nhượng dự án cần đáp ứng các điều kiện sau:

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; Chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính, được chứng minh bằng báo cáo tài chính trong 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán của vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính từ công ty mẹ, tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư hoặc các tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư cũng phải được cung cấp; Chủ đầu tư cũng phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh theo quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ và nội dung của dự án.

Ảnh minh họa

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư

Trên thực tế có 6 trường hợp có thể xảy ra khi chuyển nhượng dự án đầu tư, vì vậy trình tự và thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư cho mỗi trường hợp sẽ có sẽ khác biệt tương ứng. Sau đây là các bước chuyển nhượng dự án đầu tư cụ thể của từng trường hợp theo qui định của Luật Đầu tư 2020:

Trường hợp 1: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư mà nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư trước khi dự án khai thác vận hành hoặc có sự thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư;

Trường hợp 2: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020.

Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư áp dụng cho trường hợp 1 và trường hợp 2 gồm 02 bước : Bước 1: Nộp 08 bộ hồ sơ theo mục 2.1 cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư hoặc nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư tương ứng với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 để quyết định điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Trường hợp 3: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án không làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định 6 bước : Nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư, trong đó văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư được thay thế bằng văn bản đề nghị chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư; Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng cấp có liên quan về việc đáp ứng yêu cầu quy định tại các điểm b, c và d khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2020; Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, các cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó, gửi Cơ quan đăng ký đầu tư; Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định gồm nội dung theo quy định tại các điểm b, c và d khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2020, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư; Quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư ghi nhận nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, phần dự án chuyển nhượng (nếu có) và được gửi cho Cơ quan đăng ký đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

Ảnh minh họa

Trường hợp 4: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đưa vào khai thác, vận hành thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án.

Trường hợp 5: Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020, thủ tục điều chỉnh dự án được thực hiện theo 3 bước như sau: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư; Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 để điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 47 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP; Gửi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh cho nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

Trường hợp 6: Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài và thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư, thủ tục gồm 2 bước: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng trong các trường hợp nêu trên; Sau khi hoàn thành thủ tục quy định, nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật doanh nghiệp tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế.

Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS từ 1/1/2025 theo Luật Kinh doanh BĐS mới 2023

1. Những quy định mới về điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS

So với quy định hiện hành thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1.1.2025 ( điều 40) bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án.

Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có. CBRE nhận định đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt mới có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Mặt khác, nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi tình trạng dự án chậm triển khai khá phổ biến ở Việt Nam.

Ảnh minh hoạ

Chương V Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng có nhiều điểm mới quan trọng liên quan đến nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản.

Trước hết, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng (khoản 3 Điều 39).

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, ngoài các điều kiện được kế thừa từ Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có bổ sung những điều kiện quan trọng như:

Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật (điểm d khoản 1); Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật thì phải thực hiện giải chấp (điểm e khoản 1); Dự án còn trong thời hạn thực hiện (điểm g khoản 1); Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản (điểm h khoản 1).

Đặc biệt, theo khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, điều kiện chuyển nhượng dự án không bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng mà chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng có những quy định cụ thể nhằm giải quyết về vấn đề luật áp dụng khi xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, Điều 41 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:

– Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

– Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

+, Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;

+, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.”

Ảnh minh hoạ

2. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản từ 01/01/2025

Căn cứ Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

– Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

+ Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;

+ Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;

+ Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

– Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

+ Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;

+ Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;

+ Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

– Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.